圖片來源于攝圖網
物流地產2003年開始在中國興起。隨著中國經濟長期保持較快增長，物流行業持續快速發展，對物流基礎設施的需求旺盛?，F階段，從電商突飛猛進，再到新零售快速連鎖化發展，促進了物流地產市場需求穩健增長。鑒于此，來自房地產、電商、物流、金融等行業的公司大舉進入物流地產市場，與傳統物流地產商展開激烈角逐，在資本力量的助推下，在物聯網、自動化、智能化等技術帶來的倉儲設施升級中，物流地產行業掀起變革浪潮。
政策助力物流地產向好發展
物流地產屬于工業地產的范疇，指投資商投資開發的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等。據不完全統計，2020年第一季度我國出臺物流地產相關政策共有3項，主要強調冷鏈物流產業的規范建設以及物流企業大宗商品倉儲用地城鎮土地使用稅的減征，有助于促進我國物流地產行業成本降低與運行效率的提升，利好我國物流地產行業長期發展。
雖然我國物流地產行業暫時還沒有明確的政府主管部門、完善的標準體系與統計科目，但是作為一個跨部門、跨行業、跨地區的交叉行業，國家對于物流地產行業的重視程度非常高。
2015年8月，財政部、國稅局聯合發布《關于繼續實施物流企業大宗商品存儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，對物流企業自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。
為了進一步推進物流降本增效，著力營造物流業良好發展環境，提升物流業發展水平，促進實體經濟健康發展，2017年8月，國務院發布《國務院辦公廳關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的意見》，提出推動物流降本增效對促進產業結構調整和區域協調發展、培育經濟發展新動能、提升國民經濟整體運行效率具有重要意義。
2018年6月，財政部發布《關于開展2018年流通領域現代供應鏈體系建設的通知》，要求強化物流基礎設施建設，夯實供應鏈發展基礎。發展單元化流通，提高供應鏈標準化水平。加強信息化建設，發展智慧供應鏈。聚焦重點行業領域，提高供應鏈協同化水平。推廣綠色技術模式，提高供應鏈綠色化水平。
可以看出，近年來物流地產政策的主要方向是，提升物流現代化水平，提升物流運營效率，助推專業化水準物流地產企業發展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產才能在十余年的時間內有如此大的突破性發展。
前景廣闊各方資本競相追逐
2017年以來，物流地產領域風生水起，多股力量都在加快搶灘。探究原因主要有三方面：一是電商消費連年高速增長，高端倉儲供應嚴重不足，二三線城市現代物流倉儲需求增長空間巨大;二是傳統住宅市場受到調控打壓，開發商開始重視物流地產這一細分市場，不僅土地價格較低，還受政策支持，同時擁有土地增值、租金回報、服務費用等未來收益空間;三是目前我國一線城市物流地產的收益率在6.5%～8%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%～5.5%，物流地產吸引了眾多資本的關注。
供不應求的局面導致物流倉儲設施價值的快速攀升，且這一趨勢仍將持續。良好的投資前景吸引了包括險資在內的多方資本競相涌入倉儲物流行業。
2017年，菜鳥與中國人壽共同設立85億元人民幣的物流倉儲基金;江蘇信托攜手萬科成立60億元人民幣物流基金;更大手筆的還有蘇寧云商與深創投設立300億元人民幣物流地產基金，用于投資興建及收購高標準倉儲物流設施，未來計劃管理倉儲規模1200萬-1500萬平方米。
近期進入物流行業的資本方具有幾個特點：一是國資背景雄厚;二是選擇合作的平臺多元化，開發商、電商、物流企業均有;三是資本方僅純資本投資，由合作方具體操盤運營。
雖然我國物流地產經過近幾年的高速發展，在部分區域已經呈現物流地產供大于求的局面，但是在一些產業后發地區、一線城市等區域物流地產依然存在較大投資潛力。
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